コロナ禍で、Your Tax Mattersのオフィスもずいぶんとリモート化が進みましたが、皆様の中にも、スモールビジネスのオフィスをご自宅に移された、という方も多いのではないでしょうか？今回は、スモールビジネスのために自宅をオフィス等に使っている場合に、知っておくと便利な個人所得税（1040）の節税対策 Expenses for Business Use of Home (Form 8829) についてお話ししたいと思います。
ビジネスのための自宅使用に関する税控除
現在お住まいの住宅（自宅）に関する控除の中には、ビジネスに使っていてもいなくても関係なく控除されるものと、自宅をビジネスに使っているときのみ控除されるものの２種類あります。
Itemized Deduction（項目別控除、或いはSchedule A）
項目別控除として課税対象収入から控除される自宅に関する経費は、制約もありますが、原則として自宅をビジネスに使用していてもいなくても項目別控除上で控除されます。
• Real Estate Taxes（不動産税）州所得税なども加算されて上限$10,000まで。
• Mortgage Interest（モーゲージの利子）モーゲージの総額によって制限があります。
• Home Equity Interest（ホームエクイティーの利子）自宅の修理改造やリモデルのローン額に対する利子のみが控除。
• Casualty Losses（災害損失）政府が指定した特別災害地域や事態のみ。
• Qualified Mortgage Insurance premiums（条件に適ったモーゲージ保険のプレミアム）収入額（AGI）によって制約があります。
自宅の一部をオフィスや倉庫や作業場としてビジネスに使用している場合には、ビジネス使用の部分をビジネス経費として控除する事ができますが、上記の項目別控除 (itemized Deduction) で報告する自宅の経費においては、ビジネス経費として計上された部分が削減されて報告されることになります。
Standard Deduction（スタンダード控除）
ビジネスオフィス経費の計算、そして項目別控除の計算をした結果、必ずしもItemized Deduction (項目別控除) が得にならない場合には、一律に与えられているStandard Deduction を使うという選択肢があります。例えば2020年度の個人所得税申告では、夫婦合同申告した場合、$24,800のStandard Deduction控除が使えますので、まず良し悪しの比較をする事が大切です。
一般に、自宅に関するビジネス経費として控除されるものは、上記にあげた5項目の他、以下の諸経費が含まれます。
• Homeowner’s Insurance（ホームオーナー保険）
• Rent（家賃）
• Repairs and Maintenance（修理補修）
• Security System（セキュリティーシステム）
• Utilities and Services（ユーティリティーとサービス料）電気、水、下水、電話、インターネット、Home Owner’s Association Fee, その他。
• Depreciation （減価償却）自宅の家屋の価値に関する減価償却
では、この自宅をビジネスに使用していると控除されるビジネス経費について、詳しくみていきましょう。
Direct Expense（直接的な費用＝控除される費用）
自宅内で、ビジネスのためにのみ使われているエリアのために直接使われた費用は控除されます。例えば、ビジネスのためにだけ使っているホームオフィスを修理したり、部屋の壁を塗り替えたり、などした場合には、全額が控除の対象となります。
Indirect Expense（間接的費用＝ビジネスパーセンテージにより控除される費用）
オフィスに使っている部屋が存在している自宅の家全体にかかってくる保険、ユーティリティー（電気代など）、家の修繕、などの費用は、ビジネスに使用している部分が、家全体の何％にあたるのかという事を基準にして、控除が計算されます。
Unrelated Expense（無関係な費用＝控除されない費用）
例えば、家の庭の芝刈り代とか、キッチンやベッドルームなどビジネスとは関係ない部屋の修理代などは、ビジネスとは関係なし、とみなされますので、控除の対象にはなりません。自宅を使っているからと、なんでもかんでもビジネス経費に入れようとはしないでください。
Telephone（電話料金）
自宅で契約している一つ目のローカル電話ラインは、たとえ、それをビジネスに使用していたとしても控除の対象にはなりません。（ただし、ビジネスに使った長距離電話の追加料金は控除の対象になります。）ビジネスのために契約した二つ目以降の電話ラインから、控除の対象になります。なお、携帯電話などは、ビジネス使用と個人使用を比較し、ビジネス使用に費やした時間やメモリ容量等のパーセンテージ (%) を計算して、別途にビジネス経費として計上する事ができます。
Depreciation（減価償却）
ホームオフィスとして報告される物件は、非居住用不動産とみなされ、39年間に渡って減価償却することが決められています。この場合使われる自宅の価値 (Basis) ですが、ビジネスとして控除し始めた日の価値と、購入日の価値を比較して、どちらか低い方の価値を基準として減価償却をします。なおこの減価償却のベースに土地の価値は含まれませんので、注意しましょう。
では、次に、Business Use of Home Deduction（自宅のビジネス利用における控除）の計算方法をみていきましょう。
Business percentage（ビジネスパーセンテージ）
まず、基本のビジネスパーセンテージを出します。計算式は、ビジネスパーセンテージ ＝ (ビジネスのために使用している部分の面積) ÷ (家全体の面積)、となります。例えば1600 sq. ftある家の一部屋 100 sq. ftをビジネスに使用しているとします。この場合ビジネスパーセンテージは、100/1600=0.0625 ですので、上記のIndirect Expenseの総合額の6.25%、及びDirect Expenseを足して、自宅ビジネスオフィス経費として控除します。
Part-Year Use（年間の利用期間）
１年間のうち、ホームオフィスを使用しなかった期間がある場合は、この期間をビジネス経費の計算に入れないように注意してください。
Deduction Limitation（控除上限）
自宅のビジネス利用における控除の上限は、そのビジネスから得られた収入のNET金額（手取り金額）までとされています。が、この上限金額によって、控除できなかった費用が残ってしまった場合、翌年に繰り越して控除ができる場合もあります。
Simplified Method（簡易計算オプション、俗にSafe Harbor）
一つ一つの煩雑な計算を避けて、Simplified Methodという簡易的な計算方法のオプションを選ぶこともできます。計算が簡単な為、詳細監査の対象にはなりませんので安心です。
ビジネスに使用している部分のスクエアフィート数 × ＄５で、最高300 sq. ftまで控除可能です。例えば、上記の例で100 sq. ftをビジネスオフィスとして使用しているとします。この場合には、100X$5=$500をビジネス自宅使用経費として控除することができます。
このオプションを選ぶと、自宅に関係するモーゲージの利子や不動産税は、すべてまとめてItemized Deduction (Schedule A) に計上され、ビジネスフォームとSchedule Aの二つに配分されることがなくなります。ただし、家の減価償却による控除は計上できず、また、このSimplified Methodを使っていた間の減価償却を後々再申請することもできません。
しかし、Simplified Methodを使わず、従来のやり方でオフィスの面積分を減価償却した場合、このビジネスオフィスの部分のみ（上記の例では資産の6.25%）は個人住宅としてみなされず、ビジネス資産としてみなされる為、将来家を売却した時点で、ビジネス資産売却のキャピタルゲインまたはロスを申告しなければならなくなります。更に、減価償却した額またはその一部をrecapture (再返却、収入として報告して納税) しなければならない可能性がでてきます。また、このビジネス使用の部分に関しては、通常使われる個人住宅キャピタルゲイン税免除 (夫婦で50万ドル、独身者で25万ドルまでの利益が免除) が適用されませんので、まずはしっかりと損得を比較計算した上で、自宅のビジネスオフィス経費控除の方法を決めるようにしましょう。
自宅オフィスの控除に関する詳しい情報は、下記の国税局のウェッブサイトを参照してください。
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